Семейная ипотека меняется: что ждет заемщиков с февраля 2026 года
С 1 февраля 2026 года государство внесет важные изменения в правила получения семейной ипотеки. Эти коррективы затронут многие семьи, планирующие улучшить свои жилищные условия.
Семейная ипотека, оставаясь одним из самых востребованных инструментов господдержки, претерпит существенные изменения с 1 февраля 2026 года. Минфин России анонсировал ряд поправок, направленных на повышение адресности программы и предотвращение злоупотреблений. Рассказываем, что ждет будущих заемщиков и как нововведения отразятся на возможности приобретения загородного жилья.
Основные изменения в программе
Одна льготная ипотека на семью
Ключевое нововведение — ограничение по оформлению одного льготного кредита на семью. Начиная с 1 февраля 2026 года, оба супруга будут обязаны выступать созаемщиками по ипотечному договору .
Это изменение закрывает возможность, существующую сегодня, когда каждый из супругов мог оформить отдельную льготную ипотеку, используя право одного ребенка . Теперь же семья будет рассматриваться как единый заемщик, что соответствует принципу "одна льготная ипотека — на одну семью" .
Исключения: правило не распространяется на случаи, когда один из супругов не является гражданином России . Также сохраняется возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков, если доходов супругов недостаточно для одобрения кредита .
Более выгодное рефинансирование комбоипотеки
Второе важное изменение касается заемщиков, оформивших так называемую "комбоипотеку" — комбинированный кредит, где часть суммы (в пределах лимита программы) идет по льготной ставке, а сверхлимитная часть — по рыночной .
До настоящего времени рефинансирование такой ипотеки рассматривалось банками как выдача нового кредита, что приводило к пересчету всей ставки по рыночным условиям . С февраля 2026 года станет возможным рефинансирование рыночной части комбоипотеки без потери льготных условий по основной части .
Размер снижения ставки будет зависеть от ключевой ставки и стоимости фондирования банка, а количество рефинансирований не ограничивается .
Последствия изменений для заемщиков
Положительные стороны
- Повышение адресности поддержки: изменения направлены на поддержку тех семей, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, а не используют программу для инвестиций .
- Снижение нагрузки на бюджет: возможность рефинансирования комбоипотеки позволит заемщикам уменьшить ежемесячные платежи при снижении рыночных ставок .
- Справедливое распределение средств: ограничение одной ипотеки на семью позволит большему количеству семей воспользоваться господдержкой в условиях ограниченного бюджетного финансирования программы .
Потенциальные сложности
- Потери для некоторых семей: семьи, которые планировали оформить вторую льготную ипотеку на другого супруга, лишатся этой возможности .
- Риск фиктивных разводов: эксперты не исключают рост числа фиктивных расторжений браков с целью сохранения права на две льготные ипотеки .
- Сокращение инвестиционной активности: изменение правил ограничит возможность использования семейной ипотеки для покупки недвижимости в инвестиционных целях .
Что это значит для покупателей загородного дома?
Для семей, рассматривающих возможность приобретения загородного дома по программе семейной ипотеки, новые правила означают несколько важных моментов:
Сроки принятия решения
До 1 февраля 2026 года еще действует возможность оформить ипотеку по текущим правилам. Для семей, которые рассматривают возможность приобретения двух объектов (например, загородного дома и городской квартиры), имеет смысл ускорить процесс принятия решения.
Ответственность супругов
Приобретение загородного дома по ипотеке после февраля 2026 года будет подразумевать солидарную ответственность обоих супругов по кредитным обязательствам . Это важно учитывать при планировании семейного бюджета и оценке рисков.
Семейная ипотека, оставаясь одним из самых востребованных инструментов господдержки, претерпит существенные изменения с 1 февраля 2026 года. Минфин России анонсировал ряд поправок, направленных на повышение адресности программы и предотвращение злоупотреблений. Рассказываем, что ждет будущих заемщиков и как нововведения отразятся на возможности приобретения загородного жилья.
Основные изменения в программе
Одна льготная ипотека на семью
Ключевое нововведение — ограничение по оформлению одного льготного кредита на семью. Начиная с 1 февраля 2026 года, оба супруга будут обязаны выступать созаемщиками по ипотечному договору .
Это изменение закрывает возможность, существующую сегодня, когда каждый из супругов мог оформить отдельную льготную ипотеку, используя право одного ребенка . Теперь же семья будет рассматриваться как единый заемщик, что соответствует принципу "одна льготная ипотека — на одну семью" .
Исключения: правило не распространяется на случаи, когда один из супругов не является гражданином России . Также сохраняется возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков, если доходов супругов недостаточно для одобрения кредита .
Более выгодное рефинансирование комбоипотеки
Второе важное изменение касается заемщиков, оформивших так называемую "комбоипотеку" — комбинированный кредит, где часть суммы (в пределах лимита программы) идет по льготной ставке, а сверхлимитная часть — по рыночной .
До настоящего времени рефинансирование такой ипотеки рассматривалось банками как выдача нового кредита, что приводило к пересчету всей ставки по рыночным условиям . С февраля 2026 года станет возможным рефинансирование рыночной части комбоипотеки без потери льготных условий по основной части .
Размер снижения ставки будет зависеть от ключевой ставки и стоимости фондирования банка, а количество рефинансирований не ограничивается .
Последствия изменений для заемщиков
Положительные стороны
- Повышение адресности поддержки: изменения направлены на поддержку тех семей, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, а не используют программу для инвестиций .
- Снижение нагрузки на бюджет: возможность рефинансирования комбоипотеки позволит заемщикам уменьшить ежемесячные платежи при снижении рыночных ставок .
- Справедливое распределение средств: ограничение одной ипотеки на семью позволит большему количеству семей воспользоваться господдержкой в условиях ограниченного бюджетного финансирования программы .
Потенциальные сложности
- Потери для некоторых семей: семьи, которые планировали оформить вторую льготную ипотеку на другого супруга, лишатся этой возможности .
- Риск фиктивных разводов: эксперты не исключают рост числа фиктивных расторжений браков с целью сохранения права на две льготные ипотеки .
- Сокращение инвестиционной активности: изменение правил ограничит возможность использования семейной ипотеки для покупки недвижимости в инвестиционных целях .
Что это значит для покупателей загородного дома?
Для семей, рассматривающих возможность приобретения загородного дома по программе семейной ипотеки, новые правила означают несколько важных моментов:
Сроки принятия решения
До 1 февраля 2026 года еще действует возможность оформить ипотеку по текущим правилам. Для семей, которые рассматривают возможность приобретения двух объектов (например, загородного дома и городской квартиры), имеет смысл ускорить процесс принятия решения.
Ответственность супругов
Приобретение загородного дома по ипотеке после февраля 2026 года будет подразумевать солидарную ответственность обоих супругов по кредитным обязательствам . Это важно учитывать при планировании семейного бюджета и оценке рисков.
Рефинансирование существующих кредитов
Если у вас уже есть комбоипотека на приобретение недвижимости, с февраля 2026 года появится возможность рефинансировать ее рыночную часть на более выгодных условиях . Это особенно актуально для дорогостоящих объектов загородной недвижимости, где сумма кредита часто превышает лимиты программы.
Дополнительные изменения в льготном ипотечном кредитовании
Помимо корректировок в семейной ипотеке, с 1 января 2026 года снизятся компенсации банкам за выдачу льготных кредитов . Это может привести к ужесточению условий кредитования, в частности — к увеличению минимального первоначального взноса и более тщательной проверке доходов заемщиков .
Также продолжается обсуждение введения дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье: 10-12% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя, 2-4% — для многодетных . Хотя это предложение пока не утверждено, оно может стать следующим этапом изменения программы.
Экспертные мнения и прогнозы
Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, поддерживает изменения: "Абсолютно правильно, потому что фактически берут две ипотеки, чтобы бизнес делать. Ипотечные кредиты давали, чтобы решить жилищную проблему, а не для того, чтобы бизнес делать" .
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что нововведения вернут программе ее первоначальный социальный смысл — помощь в приобретении жилья для семьи с детьми, а не создание льготного инструмента для построения инвестиционного портфеля недвижимости .
В преддверии вступления в силу новых правил возможен кратковременный всплеск спроса на первичном рынке недвижимости, который завершится через несколько месяцев после их применения .
Заключение
Изменения в программе семейной ипотеки, запланированные на февраль 2026 года, существенно скорректируют правила игры для заемщиков. С одной стороны, они ограничат возможности использования льготных условий для инвестиционных целей, с другой — сделают программу более справедливой и доступной для большего числа семей.
Для тех, кто планирует приобретение загородного дома с использованием государственной поддержки, важно учитывать предстоящие изменения и своевременно принимать решения. До февраля 2026 года еще есть возможность воспользоваться действующими условиями программы, тогда как после этой даты оформление ипотеки будет возможно только с участием обоих супругов в качестве созаемщиков.
Семейная ипотека продолжает оставаться важным инструментом поддержки семей с детьми, но ее условия становятся более четкими и целенаправленными, что в конечном итоге должно помочь именно тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.
Если у вас уже есть комбоипотека на приобретение недвижимости, с февраля 2026 года появится возможность рефинансировать ее рыночную часть на более выгодных условиях . Это особенно актуально для дорогостоящих объектов загородной недвижимости, где сумма кредита часто превышает лимиты программы.
Дополнительные изменения в льготном ипотечном кредитовании
Помимо корректировок в семейной ипотеке, с 1 января 2026 года снизятся компенсации банкам за выдачу льготных кредитов . Это может привести к ужесточению условий кредитования, в частности — к увеличению минимального первоначального взноса и более тщательной проверке доходов заемщиков .
Также продолжается обсуждение введения дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье: 10-12% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя, 2-4% — для многодетных . Хотя это предложение пока не утверждено, оно может стать следующим этапом изменения программы.
Экспертные мнения и прогнозы
Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, поддерживает изменения: "Абсолютно правильно, потому что фактически берут две ипотеки, чтобы бизнес делать. Ипотечные кредиты давали, чтобы решить жилищную проблему, а не для того, чтобы бизнес делать" .
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что нововведения вернут программе ее первоначальный социальный смысл — помощь в приобретении жилья для семьи с детьми, а не создание льготного инструмента для построения инвестиционного портфеля недвижимости .
В преддверии вступления в силу новых правил возможен кратковременный всплеск спроса на первичном рынке недвижимости, который завершится через несколько месяцев после их применения .
Заключение
Изменения в программе семейной ипотеки, запланированные на февраль 2026 года, существенно скорректируют правила игры для заемщиков. С одной стороны, они ограничат возможности использования льготных условий для инвестиционных целей, с другой — сделают программу более справедливой и доступной для большего числа семей.
Для тех, кто планирует приобретение загородного дома с использованием государственной поддержки, важно учитывать предстоящие изменения и своевременно принимать решения. До февраля 2026 года еще есть возможность воспользоваться действующими условиями программы, тогда как после этой даты оформление ипотеки будет возможно только с участием обоих супругов в качестве созаемщиков.
Семейная ипотека продолжает оставаться важным инструментом поддержки семей с детьми, но ее условия становятся более четкими и целенаправленными, что в конечном итоге должно помочь именно тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.